Lors de la vente d’un bien immobilier en France, se pose nécessairement la question de la réalisation ou non d’une plus-value immobilière, et a fortiori de son imposition éventuelle.
Cela étant, il faut bien distinguer la plus-value immobilière économique de la plus-value immobilière fiscale. Seule cette dernière pourra faire l’objet d’une imposition.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière économique ?
Assez classiquement, vous réalisez une plus-value économique lorsque le prix de cession dépasse le prix d’acquisition.
Cette plus-value immobilière ou marge constitue un gain qui pourra éventuellement être imposé, selon la fiscalité en vigueur au moment de la vente. Toutefois, avant d’envisager une imposition éventuelle, il convient d’opérer un certain nombre de retraitements sur les variables composant la plus-value économique, afin d’obtenir la plus-value fiscale.
De la plus-value économique à la plus-value fiscale
La détermination de la plus-value fiscale consiste à retraiter les éléments de détermination de la plus-value économique, au nombre desquels le prix de vente et le prix d’achat, au regard des règles fiscales en vigueur.
De cette manière, les deux variables à retraiter afin d’obtenir la plus-value fiscale imposable sont (1) le prix de vente et (2) le prix d’acquisition.
La détermination du prix de vente corrigé
Le retraitement du prix de vente corrigé est relativement simple. Il suffit de soustraire au prix de vente figurant dans votre compromis ou promesse de vente, les sommes limitativement énumérées par la loi fiscale comme étant déductibles du prix de vente.
Il s’agit principalement de honoraires d’agence, lorsqu’ils sont effectivement supportés par le vendeur, des frais de diagnostics techniques obligatoires dans le cadre de la vente de votre bien, et enfin, des honoraires de votre Représentant Fiscal Accrédité.
Par suite, le prix de vente diminué de ces trois principales variables conduit à la détermination du prix de vente corrigé ou retraité.
La détermination du prix d’acquisition corrigé
Le retraitement du prix d’acquisition corrigé consiste, quant à lui, à ajouter des sommes au prix d’acquisition effectivement supporté au moment de l’achat de votre bien immobilier.
De manière schématique, les principaux montants qu’il convient d’ajouter au prix d’achat figurant dans votre titre de propriété sont les frais d’acquisition ainsi que les éventuels travaux réalisés.
S’agissant des frais d’acquisition, le vendeur, éventuellement assisté de son Représentant Fiscal Accrédité, peut opter pour la déduction des frais réels, figurant au sein du relevé de compte d’acquisition que lui remet son Notaire au moment de la signature.
A défaut, en cas d’acquisition à titre onéreux (à l’exception donc des acquisitions par voie de donation ou de succession), le vendeur peut opter pour l’application d’un forfait de 7,5% du montant du prix d’acquisition, venant ainsi majorer ce-dernier.
S’agissant des éventuels travaux réalisés, le vendeur a potentiellement un choix à faire là encore. En effet, il peut opter pour la déduction des frais réellement engagés au titre de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou de certaines améliorations. A ce sujet, il convient de préciser que les dépenses d’entretien et de réparation sont strictement exclues des dépenses déductibles.
Alternativement, si le bien a été détenu pendant au moins cinq ans, le vendeur peut opter pour l’application d’un forfait de 15% du prix d’acquisition, venant là-encore, majorer ce-dernier.
Par suite, le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition ainsi que des éventuelles dépenses de travaux, conduit à la détermination du prix de cession corrigé.
Enfin, vous l’aurez compris, soustraire le prix d’acquisition corrigé au prix de cession corrigé, conduit à la détermination de la plus-value fiscale, ou plus-value brute.
C’est cette dernière qui, après application des éventuels abattements pour durée de détention et autres exonérations potentielles, conduira à la détermination de la plus-value nette.
C’est seulement lorsque la plus-value nette est supérieure à zéro, que le contribuable supportera une imposition sur ladite plus-value.
Pourquoi recourir à un Représentant Fiscal Accrédité ?
Si vous résidez fiscalement en dehors de l’Union Européenne, la loi impose la désignation d’un représentant fiscal pour vous assister dans les démarches concernant la détermination et le paiement de la plus-value immobilière que vous réalisez.
La mission du représentant fiscal sera de calculer, pour vous, le montant de l’éventuelle imposition sur la plus-value, après prise en compte de l’ensemble des éléments mentionnés ci-dessus.
C’est également votre représentant accrédité qui vous représente auprès de l’administration fiscale pendant le délai de reprise et s’occupe des formalités à votre place. Il garantit l’exactitude des informations transmises et vous évite toute mauvaise surprise au moment de l’imposition.
Vous pouvez également visiter notre site internet https://gpb-accredite.com/ pour plus d’informations.
