La plus-value immobilière brute (ou moins-value) est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, étant précisé que chacune de ces deux valeurs peut être corrigée des frais et charges spécifiquement admis en déduction/majoration par le CGI.

Ainsi, de manière schématique* :

1. Calcul de la plus-value brute

PLUS-VALUE (ou moins-value) BRUTE

PRIX DE CESSION CORRIGÉ

PRIX D’AQUISITION CORRIGÉ

Prix de cession corrigé 

PRIX DE CESSION (Prix réel stipulé dans l’acte de vente)

Frais d’agence ou d’intermédiation supportés par le vendeur  (Sur facture et justificatif de paiement)

Honoraires du Représentant Fiscal

Prix d’AQUISITION corrigé 

PRIX D’AQUISITION
(Prix figurant dans l’acte d’acquisition ou valeur vénale au jour de l’entrée du bien cédé dans le patrimoine du cédant, en cas d’acquisition à titre gratuit)

+

Frais d’acquisition

    • A titre gratuit : frais réels, sur justificatif
    • A titre onéreux : forfait de 7,5% du prix d’acquisition ou frais réels sur justificatif des émoluments du Notaire, droits d’enregistrement et commission d’agence)

+

Frais de travaux

    • Montant réel sur facture et justificatif de paiement,
    • ou forfait de 15% si + de 5 ans de détention

2. Calcul de la plus-value nette

PLUS-VALUE NETTE

Plus-value brute (déterminée comme ci-dessus)

Abattement pour durée de détention

Nombre d’années (pleines) de détention du bien cédé % d’abattement
(plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu)
% d’abattement
(plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux)
Moins de 6 0% 0%
6 6% 1,65%
7 12% 3,30%
8 18% 4,95%
9 24% 6,60%
10 30% 8,25%
11 36% 9,90%
12 42% 11,55%
13 48% 13,20%
14 54% 14,85%
15 60% 16,50%
16 66% 18,15%
17 72% 19,80%
18 78% 21,45%
19 84% 23,10%
20 90% 24,75%
21 96% 26,40%
22 100% 28,00%
23 100% 37,00%
24 100% 46,00%
25 100% 55,00%
26 100% 64,00%
27 100% 73,00%
28 100% 82,00%
29 100% 91,00%
30 100% 100,00%

3. Calcul de l’imposition

IMPOTS SUR LE REVENU

19% DE LA PLUS-VALUE NETTE

PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

17,2% DE LA PLUS-VALUE NETTE (7,5% en cas d’affiliation à un régime de sécurité sociale au sein de l’UE ou en Suisse)

TAXE ADDITIONNELLE

(sur les plus-values nettes > 50.000 €)

Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000
2 % PV-(60 000-PV) × 1/20
De 60 001 à 100 000
2 % PV
De 100 001 à 110 000
3 % PV-(110 000-PV) × 1/10
De 110 001 à 150 000
3 % PV
De 150 001 à 160 000
4 % PV-(160 000-PV) × 15/100
De 160 001 à 200 000
4 % PV
De 200 001 à 210 000
5 % PV-(210 000-PV) × 20/100
De 210 001 à 250 000
5 % PV
De 250 001 à 260 000
6 % PV-(260 000-PV) × 25/100
Supérieur à 260 000
6 % PV

Le calcul de la plus-value brute se fait de manière assez simple. Pour obtenir la plus-value brute de votre bien (ou le cas échéant la moins-value) il suffit de prendre le prix de vente de votre bien corrigé auquel on soustrait le prix d’achat corrigé.

Comment est calculé le prix de vente corrigé pour le calcul de la plus-value immobilière ?

A savoir que le prix de vente corrigé (appelé aussi prix de cession corrigé) correspond au montant total de la vente de votre bien immobilier inscrit dans l’acte de vente, auquel on soustrait les éventuels frais annexes engendrés par l’intervention d’une agence immobilière ou autre intermédiaire agréé, s’ils sont effectivement supportés par le vendeur. Ces frais annexes devront bien entendu être justifiés par des factures ou tout autre justificatif de paiement. Notez que le montant des honoraires de votre représentant fiscal accrédité ayant pris en charge votre dossier et effectué ce calcul de plus-value pourra également être déduit du prix de vente de votre bien pour obtenir le juste prix de cession corrigé. Il en est de même pour les frais de diagnostic techniques supportés par le vendeur.

Comment est calculé le prix d’achat corrigé pour le calcul de la plus-value immobilière ?

Le prix d’achat corrigé (aussi appelé le prix d’acquisition corrigé) correspond quant à lui au montant du bien inscrit sur l’acte d’acquisition, auquel sont ajoutés les frais de notaires et autres frais d’acquisition, ainsi que les éventuelles dépenses de travaux. En cas d’acquisition d’un bien à titre gratuit, il s’agit alors de la valeur vénale du bien immobilier telle que déterminée au jour de l’entrée du bien dans le patrimoine du cédant (il s’agit concrètement de la date de la succession ou de la donation) à laquelle sont ajoutés les frais d’acquisition du bien et les éventuelles dépenses de travaux.

A noter que les frais d’acquisition tels que les émoluments du notaire, les éventuelles commissions d’agence, les droits d’enregistrement ou tout autre frais liés à l’acquisition devront être justifiés au moyen de factures et autre justificatif de paiement (sauf à appliquer un forfait légal de 7,5% pour les acquisitions à titre onéreux). Il en va de même pour les frais de travaux de moins de 5 ans qui devront être justifiés pour être prix en comptes au réel. En revanche pour les biens cédés plus de 5 ans après l’acquisition du bien, un forfait légal de 15% du prix d’acquisition pourra être appliqué. Pour rappel, les travaux pris en compte dans le calcul du revenu foncier imposable ne pourront être déduits (une seconde fois) dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière.

Comment établir la plus-value immobilière nette à partir de la plus-value brute ?

Le calcul de la plus-value nette se détermine ainsi à partir de la plus-value brute, à laquelle il faut notamment soustraire les abattements relatifs à la durée de détention du bien. Les abattements pour durée de détention permettent de ne voir effectivement imposée qu’une partie de la plus-value imposable, respectivement pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Aussi, plus le bien est détenu longtemps, plus l’assiette imposable sera réduite et par conséquent plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux afférents à la vente seront faibles.

Quels impôts pour la plus-value immobilière des non-résidents ?

La plus-value réalisée dans le cadre d’une vente immobilière est imposable à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvement sociaux.
Pour l’impôt sur le revenu, un forfait de 19% est appliqué sur la plus-value nette telle que calculée précédemment.
Pour les prélèvements sociaux, un forfait de 17,2% est appliqué sur la plus-value nette. Toutefois, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale obligatoire au sein d’un pays de l’union européenne, du Liechtenstein, de l’Islande, de la Norvège ou de la Suisse peuvent, sous certaines conditions, être exonérées de CSG/CRDS. Néanmoins, ces dernières sont redevables d’un prélèvement de solidarité de 7,5% sur la plus-value immobilière.
Enfin une taxe additionnelle peut être appliquée en cas de plus-value nette dépassant les 50 000€. Cette taxe peut aller de 2 à 6% en fonction du montant de la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu