Les sociétés ou groupements (relevant des articles 8 à 8 ter du CGI) dont le siège social est situé en France, lorsqu’au moins un associé:

• • N’est pas domicilié en France au sens de l’article 4 B du CGI, s’agissant d’une personne physique
  • A son siège social hors de France, s’agissant d’une personne morale

Naviguer dans la fiscalité d’une vente immobilière peut vite devenir complexe, surtout lorsque cette opération est réalisée par une société de personnes telle qu’une SCI. La détermination de la plus-value imposable, les modalités déclaratives ou encore l’application des exonérations dépendent de nombreux critères, comme la nature des associés et leur localisation. Pour permettre à chacun d’anticiper au mieux son imposition, il devient essentiel de saisir les mécanismes spécifiques à ces sociétés.

Règles fiscales applicables aux sociétés de personnes (SCI, SNC, etc.)

le contexte fiscal des associés joue un rôle crucial. La diversité des profils – personnes physiques, morales, résidents ou non-résidents – influe sur le taux applicable mais aussi sur la manière d’accomplir les démarches administratives. Il est donc primordial d’adapter l’approche en fonction des spécificités de la société et de chacun de ses membres.

Sociétés concernées

Ces dispositions s’appliquent aux sociétés de personnes :

• N’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés (IS),

• Et exerçant uniquement une activité civile, à l’exclusion de toute activité commerciale, y compris la location meublée, même exercée à titre occasionnel.

Régime d’imposition applicable

La grande particularité du dispositif est que la plus-value immobilière générée lors de la vente n’est pas taxée au niveau de la société elle-même, mais ventilée chez chaque associé selon sa quote-part

Les sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu sont dites translucides fiscalement. Cela signifie que :

• La société elle-même n’est pas directement imposée,

• Ce sont les associés, qu’ils soient résidents ou non-résidents, qui sont imposables à hauteur de leur quote-part dans les résultats (et notamment dans la plus-value) générés par la société.

Obligations déclaratives

C’est la société elle-même qui doit établir la déclaration fiscale :

• La déclaration n°2048-IMM doit être déposée

• Un seul formulaire est nécessaire, même en présence de plusieurs associés, car la déclaration est faite au niveau de la société.

Calcul de la plus-value : modalités

Chaque associé est imposé sur la quote-part de la plus-value qui lui revient.

Les règles de calcul varient selon le statut juridique et fiscal de chaque associé :

• Pour les associés personnes physiques :

  Leur quote-part est imposée selon les règles applicables aux particuliers (régime d’imposition, taux, abattements et éventuelle taxe additionnelle).

• Pour les associés personnes morales étrangères :

  La quote-part est traitée selon les règles applicables aux sociétés étrangères, qu’elles soient situées dans l’EEE ou hors EEE.

  Dans ce cas, la page 5 de l’imprimé 2048-IMM doit être remplie, et le montant de l’impôt correspondant doit figurer en page 2 (ligne 61 ou 62) selon le cas.

Désignation d’un représentant fiscal

La désignation d’un représentant fiscal est obligatoire dans certains cas uniquement, en fonction du statut des associés, de la résidence fiscale et du montant de la quote-part de cession :

• Si tous les associés sont des personnes physiques :

  • Un représentant fiscal doit être désigné si la valeur totale des quotes-parts détenues par des associés non-résidents (hors EEE, à l’exclusion du Liechtenstein) excède 150 000 €,

  • Et si le bien est détenu depuis moins de 30 ans.

• Si l’un des associés est une société ayant son siège hors de l’EEE (hors Liechtenstein) :

  • La désignation d’un représentant fiscal est obligatoire, peu importe le montant de la cession ou la durée de détention.

• En présence de personnes physiques et d’une société hors EEE parmi les associés :

  • La désignation est systématique pour la société non-EEE,

  • Et exigée pour les personnes physiques si la somme des quotes-parts détenues par l’ensemble des associés non-EEE dépasse 150 000 €, et que la détention du bien est inférieure à 30 ans.