Il s’agit ici des personnes morales (sociétés ou autres entités), quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France lors de la vente de leur(s) bien(s) immobilier(s) en France

Mettre en vente un bien immobilier détenu par une société étrangère soulève de nombreuses questions sur la gestion fiscale des plus-values. Les formalités, calculs et obligations varient significativement selon le pays où se situe le siège social de l’entreprise cédante.

Plus-values réalisées par les sociétés ayant leur siège dans un pays de l’Espace économique européen (EEE)

Lorsqu’une société immatriculée dans un État de l’Espace économique européen (EEE) – Union européenne comprise – vend un bien immobilier situé en France, elle est soumise à des réglementations spécifiques concernant l’imposition sur la plus-value.

Calcul de la plus-value

Pour les sociétés établies dans un État membre de l’EEE, la plus-value immobilière est déterminée selon les règles françaises applicables aux personnes morales résidentes, à la date de la cession. Cela concerne :

• Les modalités de calcul de l’assiette de la plus-value

• Le taux d’imposition prévu dans le cadre de l’impôt sur les sociétés

Toutes les étapes du calcul respectent donc la fiscalité française : évaluation du prix de cession, soustraction des charges admissibles, ajustement du prix d’acquisition et prise en compte éventuelle des travaux réalisés.

Paiement de l’impôt

L’impôt sur la plus-value est exigible au moment de la cession.

Lors du dépôt de l’acte de vente, la déclaration n°2048-IMM doit impérativement être déposée.

Représentation fiscale

Les sociétés résidant dans un pays de l’EEE sont dispensées de désigner un représentant fiscal accrédité, quels que soient :

• Le montant du prix de cession

• La durée de détention du bien

• L’existence ou non d’un impôt sur la plus-value

Cependant, certaines exceptions subsistent : le Liechtenstein fait exception à cette règle. Pour ce pays, la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire.

Imputation de l’impôt sur la plus-value

L’impôt versé au moment de la vente peut être déduit de l’impôt sur les sociétés dû au titre de la même année, si le contribuable y est assujetti.

Si le montant payé dépasse l’impôt effectivement dû, l’excédent peut être remboursé, à condition que :

• La société soit établie dans un État membre de l’Union européenne ou dans un pays ayant signé avec la France une convention fiscale incluant une clause d’assistance administrative pour l’échange d’informations et la lutte contre la fraude fiscale ;

• Cet État ne figure pas sur la liste des juridictions non coopératives au sens de l’article 238-0 A du Code général des impôts.

 

Plus-values immobilières des sociétés ayant leur siège hors de l’EEE

Les règles fiscales évoluent sensiblement lorsque la société a son siège hors de l’EEE. Sur le plan fiscal, la France applique ses propres modalités d’évaluation et d’imposition, parfois assorties de restrictions ou de spécificités destinées à prévenir la fraude et l’optimisation abusive. Ces distinctions reflètent aussi le niveau de coopération internationale existant avec le pays d’origine de la société vendeuse.

La méthode de calcul des plus-values, les abattements envisageables ou encore les conditions de justification diffèrent des standards appliqués à l’intérieur de l’espace européen, rendant la démarche souvent plus exigeante sur plusieurs aspects.

Règles de calcul de la plus-value

Pour établir le montant de la plus-value brute lors d’une cession, les sociétés hors EEE doivent suivre un schéma précis : on additionne le prix de cession et toutes les charges augmentatives, puis on retire différents frais tels que ceux engagés lors de l’achat, les coûts afférents aux travaux valorisant l’immeuble, ainsi que le prix initial payé lors de l’acquisition.

La plus-value brute est déterminée selon la formule suivante :

Prix de cession

+ Charges augmentatives du prix

− Frais supportés par le vendeur

− Prix d’acquisition initial

− Frais d’acquisition 

− Dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement

+ Amortissement pratiqué sur le prix de revient

= Plus-value brute 

Spécificités applicables aux sociétés hors EEE

• Aucun abattement pour durée de détention n’est applicable.

• Il n’est pas possible d’appliquer les forfaits suivants :

  • 7,5 % au titre des frais d’acquisition

  • 15 % au titre des travaux

Amortissement

Pour les immeubles bâtis (hors terrain), le prix de revient est réduit d’un amortissement calculé à raison de 2 % par année de détention, décomptée de date à date.

Cet amortissement vient diminuer le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Conditions de prise en compte des travaux

Seules les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement peuvent être intégrées à la base du calcul, à condition qu’elles :

• Constituent une immobilisation par nature,

• Aient été effectivement payées par le cédant (preuve à fournir via relevés bancaires à son nom),

• Soient justifiées par des factures complètes, comportant toutes les mentions légales prévues à l’article 289 du Code général des impôts (identité complète du client, numéro SIRET, numéro de TVA intracommunautaire, mention de TVA applicable, etc.),

• N’aient pas déjà été déduites dans le cadre de la détermination du résultat fiscal de la société.

Important : Le montant total des travaux doit également être soumis à l’amortissement de 2 % par an

Taux d’imposition applicable

Les plus-values réalisées par des sociétés non établies dans l’EEE sont soumises au taux de l’impôt sur les sociétés (IS) en vigueur à la date de la cession.

Imputation et restitution de l’impôt

L’impôt versé au titre de la plus-value peut être imputé sur le montant de l’IS dû par la société pour l’exercice concerné.

En cas de paiement excédentaire, un remboursement est possible si la société :

• Est résidente fiscale dans un pays de l’Union européenne ou

• Est implantée dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d’échange d’informations et de coopération contre la fraude,

• Et n’est pas considéré comme un État non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI.