BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20

Les travaux réalisés sur un bien immobilier jouent un rôle important dans le calcul de la plus-value. Leur montant peut, sous conditions, majorer le prix d’acquisition et ainsi réduire la base imposable.

Tous les types de dépenses ne bénéficient pas du même traitement fiscal. Connaître la différence entre travaux éligibles et non éligibles évite les déconvenues à la déclaration.

Les travaux réalisés sur un immeuble bâti peuvent être pris en compte

Deux méthodes existent pour intégrer les dépenses de travaux : la méthode forfaitaire, qui autorise une majoration de 15 % du prix d’achat si la propriété est détenue depuis plus de cinq ans, ou la prise en compte des frais réels engagés, exclusivement pour des travaux réalisés par des entreprises déclarées.

L’application du forfait simplifie la gestion administrative, mais il convient de conserver toutes les preuves et factures pour opter pour la méthode des frais réels, parfois plus avantageuse selon la nature des interventions.

Conditions de fond

Seules certaines catégories de travaux ouvrent droit à une majoration du prix d’acquisition : agrandissement, amélioration, reconstruction ou installation d’équipements nouveaux. Les simples réparations ou l’entretien courant, s’ils ne modifient pas la structure du bien, sont généralement exclus.

Une attention particulière doit être portée à la provenance des factures et à la réalisation des travaux après l’acquisition. Toute intervention réalisée avant l’achat ou bénéficiant d’autres avantages fiscaux ne saurait être retenue dans le calcul de la plus-value.

Travaux éligibles à la déduction

Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement :

Sont considérées comme dépenses déductibles celles engagées pour la construction ou l’extension d’un bien immobilier, ainsi que pour des travaux de reconstruction.

Cela inclut :

• Les interventions qui modifient de manière significative le gros œuvre d’un bâtiment existant.

• Les aménagements intérieurs d’une ampleur telle qu’ils sont assimilés à une reconstruction.

• Les opérations ayant pour effet d’augmenter la surface habitable ou le volume du bien.

Dépenses d’amélioration :

Peuvent également être déduites les sommes investies pour améliorer le confort du logement, à condition qu’elles n’en modifient pas la structure.

Il s’agit par exemple de :

• L’ajout d’un équipement moderne ou mieux adapté aux besoins actuels.

• Travaux liés à l’amélioration qui accompagnent ou complètent une opération de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Dépenses non admises en déduction :

Ne sont pas considérées comme déductibles :

• Les travaux d’entretien ou de réparation, même importants, dont le but est uniquement de maintenir le bien en bon état ou de lui permettre un usage courant, sans transformation notable.

• Les dépenses locatives à la charge du locataire (article 1754 du Code civil), même si elles ont été réglées par le propriétaire, que le bien soit occupé ou non.

Autres frais déductibles :

Les dépenses relatives à la viabilisation, à la voirie ou aux réseaux sur des terrains à bâtir sont également admises en déduction, qu’elles soient imposées par une collectivité publique ou décidées librement.

Réalisation des travaux par une entreprise

Seuls les travaux exécutés par une entreprise professionnelle peuvent ouvrir droit à déduction.

Ne sont donc pas déductibles :

• Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ou par un salarié directement employé par lui.

• L’achat de matériaux effectué par le contribuable, même si leur pose est ensuite assurée par une entreprise.

Dans le cadre d’une opération de construction ponctuelle sur un terrain non bâti, il est toléré que le coût des matériaux achetés par le contribuable soit intégré à la base déductible, à condition que toutes les exigences de forme soient respectées.

Conditions de forme

Le respect strict de certaines obligations administratives est primordial : il faut conserver les factures, mentionner clairement les montants et identifier les entreprises ayant effectué les prestations. Les travaux auto-réalisés ou confiés à des proches ne sont pas pris en compte, sauf cas très spécifique (terrain nu transformé par le vendeur).

Pour éviter toute double déduction, l’administration fiscale vérifie que les dépenses déjà sollicitées pour l’impôt sur le revenu ne puissent être utilisées une seconde fois pour réduire la plus-value imposable.